《关于市面二手房营业税将改增值税新闻的解读》从二零一六年的五月起，市面上的二手房交易将有望实行“营改增”。很多永安朋友和买卖二手房的双方大概不是很了解，巷尾君这里给大家说说。只是个人观点，如有误判请大家勿怪。第一，年，政府是为房地产保驾护航的，所以从整体来看，这个方案都是有利于房地产整体环境的。第二，政府单独提出二手房的营改增，目的是希望加速流通，还有是去库存。二手房的流通快了，比如，小房换大房，旧房换新房，远房换近房，没停车位房换有停车位房等需求释放，整体新房的库存也会得到释放。第三，针对当下的房屋买卖双方，永安朋友应该怎么做呢？1、对于房屋产权证未满两年的房子，这是个利好消息。因为不满两年要交5.6%的营业税，可是改成增值税以后，这两年永安房价基本没有变动，增值的部分基本是0，所有这个增值税就是0了。2、对于当初买房子比较早的房主，比如房屋产权证满五年以上的，这应该不是个太好消息，建议在今年五月一日之前成交。因为，如果当初买房子比较早，单价比较低，现在的最低过户价提高了，房屋增值升值是一定有的；营业税不收了，但是，增值税要收。举个例子，有的小区，以前买的元/平方，现在元/平方，如果一百平方米的房子，增值30万（可以去掉一些成本，需要提供有效票据才能抵扣，也去不了多少的），如果按照11%的税率，这里就是3万多元人民币的税啊！3、以后二手房买卖流通环节的税从此降低，因为没有营业税了，不需要再考虑是否满两年了。国家这是鼓励二手房交易，所以大家别想太多了。第四，结论：劝劝房屋产权证已满五年的房主，劝劝当初上手房价比较低的房主，如果想出售手上的房子，那么今年五月一号之前能成交就成交吧，有客户买的话，价格好商量，别涨价了，能适当降一点钱也行；因为，今年五月一号以后，假如真的实行营业税改增值税了，这些以前有优势的二手房就变成劣势了。
且看一些相关新闻报导。
中国证券网讯(记者朱楠)“营改增”(营业税改征增值税)5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。3月13日，国家税务总局局长王军在“两会”部长通道上回应了有关营改增问题时表示，这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。一时激起千层浪。那么，二手房交易环节的“营改增”，将对个人二手房买卖造成什么影响？交易税费到底是增加了还是减少了？记者就此采访了相关专家。“减轻企业负担，是年经济工作中的重要任务，‘营改增’是其中的一项政策。从年开始相关部门就开始推进‘营改增’工作，到今年逐步覆盖到金融业、建筑业、不动产业和生活服务业。这也纳入到我国税收制度改革的大框架中。”上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建对本报记者表示。胡怡建告诉记者，由于目前二手房交易环节存在营业税，自然也要纳入“营改增”，而并非是针对楼市“去库存”或“调控过热城市房价”而专门设定。“可以说，二手房交易环节‘营改增’与楼市调控没有丝毫关系。”胡怡建表示。目前施行的“营业税”，是对营业额直接征税，在个人买卖二手房环节，需缴纳总房价5.56%的全额营业税。根据年“3.30新政”规定，对营业税免征条件有所放松，从原来的“满5年以上(含5年)”，调整为“满2年以上(含2年)”。为适应国内房地产市场分化局面，今年2月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年)，对外销售的，均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策，满2年(含2年)非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；满2年(含2年)普通住房，才免征营业税。个人二手房交易“营改增”之后，只对房子增值部分征税，没增值就不征税。而目前个人住房持有不满两年的，一旦出售，不论是否增值，都要征收房屋售出总价5.56%的全额营业税。目前业内猜测，不动产交易纳入“营改增”，可能适用的税率有11%、6%和3%三种情况。
胡怡建表示，目前房地产业、建筑业增值税税率或为11%，但个人二手房交易并不一定会按照房地产行业公司的税率来征收，也有可能按其他行业的6%税率来征收。还有一种可能性是，在政策过渡时期，二手房交易“营改增”按增值税简易计税办法征收，征收税率为总房价款的3%。比如，某套住房购入时是万，不满两年卖出(不适用免征营业税条件)，若售出价为万元，需要承担售出房款总额5.56%，即11.12万元的营业税。在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法，仅对增值部分征税，即对住房增值的万元征税，增值获益越多，则征税越多。税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负基本持平；若按简易征收办法、以核定征收率3%征收，即对住房出售价格万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。不过，对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房，现有的营业税政策就为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。 “将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定，并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。”胡怡建指出。由于具体政策尚未出台，个人二手房交易中税负是否变化还要看未来政策，关键在于税率的制定，以及房屋出售中获益的多少；但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。
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